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铁岭市物业管理招标投标管理办法

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添加时间:2010年12月14日

第一章 总 则

 

第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《铁岭市物业管理暂行办法》的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 本市行政区域内,选聘物业服务企业实施物业管理而进行的招标投标活动,适用本办法。

第三条 物业管理招标投标:是指住宅区的开发建设单位、物业小区业主委员会或房屋产权单位,为管理正在建设或已投入使用的物业向社会公开招聘物业服务企业的活动。

第四条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条 开发建设单位出售新建物业前,应当通过招标投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行物业管理。住宅物业建筑面积在一万平方米以下、非住宅物业建筑面积在三千平方米以下的,经物业所在地的县(市)区房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

第六条 铁岭市住房和城乡建设委员会,是全市物业管理招标投标的行政主管部门,负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。

各县(市)区房产行政主管部门负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导监督。

第七条 铁岭市住房和城乡建设委员会,应指定专门的物业管理招标投标服务机构,为本市物业管理招标投标活动提供服务。

第八条 任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定,限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

 

第二章 招 标

 

第九条 本办法所称招标人:是指依法进行物业管理招标的开发建设单位、业主委员会和其他物业所有权人。

第十条 物业管理招标由招标人依法组织实施。前期物业管理招标,由物业开发建设单位或房屋产权单位负责组织;物业小区已成立业主委员会的招标,由业主委员会负责组织。

第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒介上发布招标公告,邀请不特定的物业服务企业投标,公告期不应少于3个工作日,招标公告应当载明以下主要内容:

(一)招标人名称;

(二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

(三)投标资格条件;

(四)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法;

(五)业主大会选聘物业服务企业的,应当说明物业服务企业变更情况。

招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上具有相应资质等级的物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制,招标文件应当包括以下内容:

(一)招标人基本情况,包括名称、地址、联系方式等;

(二)招标项目基本情况,包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等;

(三)物业管理服务内容及标准;

(四)对投标人及投标文件的要求;

(五)招标活动方案;

(六)评标标准和评标方法;

(七)物业服务合同的签订说明;

(八)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十三条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前,提交以下材料报铁岭市住房和城乡建设委员会备案:

(一)招标公告或者投标邀请书;

(二)招标文件;

(三)新建项目《建设工程规划许可证》及经规划部门批准的规划详图或规划总平面图复印件;

(四)重新选聘物业服务企业的,应当提供业主大会决议原件、原物业服务合同复印件;

(五)法律、法规和规章规定的其他材料。

铁岭市住房和城乡建设委员会自受理招标备案申请之日起3个工作日内,对符合条件的出具《铁岭市物业管理项目招标备案通知》。

第十四条 招标人到物业管理招投标服务机构办理招标受理时,需提供以下材料:

(一)《铁岭市物业管理项目招标备案通知》原件;

(二)营业执照复印件;

(三)建设工程规划许可证及规划详图或规划总平面图复印件;

(四)授权委托书;

(五)招标文件;

(六)招标公告;

(七)其他材料。

第十五条 招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审,一般应当包括下列内容:

(一)申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照复印件;

(二)主要管理业绩的证明材料,技术装备和财务状况;

(三)拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。

第十六条 经资格预审后,招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人超过10家时,招标人可以从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。

第十七条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,不得少于20日。

第十八条 招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织投标申请人实地考察物业项目,并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。

第十九条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

第二十条 在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第二十一条 通过招标投标方式选聘物业服务企业的,招标人应当按照以下规定时限,完成物业管理招标投标工作:

(一)新建商品房项目应当在取得《商品房销售许可证》之前完成;

(二)重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业服务合同届满或解除合同前完成。

 

第三章 投 标

 

第二十二条 本办法所称投标人:是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

投标人应当具备相应的物业服务企业资质等级和招标文件要求的其他条件。

第二十三条 投标人到物业管理招投标服务机构办理投标报名时需提供以下材料:

(一)营业执照复印件;

(二)资质等级证书复印件;

(三)其他证明材料。

第二十四条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应,投标文件应当包括以下内容:

(一)投标函,包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等;

(二)技术部分,包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度;

(三)商务部分,包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价,物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算;

(四)资信部分,包括营业执照副本复印件、资质等级证书副本复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况。

第二十五条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。

第二十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。

投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

 

第四章 开标、评标和中标

 

第二十七条 开标、评标、中标活动,必须在物业招标投标行政主管部门现场监督下进行。

第二十八条 开标应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止时间后公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十九条 物业项目开标、评标活动由物业管理招投标服务机构主持,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

第三十条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员,应当由招标人从评标专家名册中采取随机抽取的方式确定。与招标人、投标人有利害关系的评标专家不得进入相关项目的评标委员会。

第三十一条 招标人应当在开标前一个工作日内,到铁岭市住房和城乡建设委员会抽取评标专家,并由招标人代表书面签字确认。

第三十二条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责,客观公正地进行评标,遵守评标工作纪律,对投标文件进行独立评审,提出评审意见,不受任何单位或者个人的干预。

第三十三条 投标文件评定过程在保密的情况下进行,评标委员会成员应当遵守下列规定:

(一)客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审意见承担个人责任;

(二)不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系;

(三)独立评审投标文件,不准互相串联、议论有关投标文件的内容;

(四)严格按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审,并将评审结果签字确认。

第三十四条 经评审,所有投标文件均不符合招标文件要求的,评标委员会可以否决所有投标。

依法进行招标的物业管理项目,所有投标被否决的,招标人应当重新招标。

第三十五条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容:

(一)评标的基本情况和有关数据表;

(二)评标委员会成员名单;
(三)开标记录;

(四)符合要求的投标人一览表;

(五)废标情况说明;

(六)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;

(七)评分一览表;

(八)经评审的投标人排序;

(九)推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜;

(十)澄清、说明、补充事项纪要。

第三十六条 招标人应当在评标委员会出具评审结果之日起30日内确定中标人。招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同。

第三十七条 招标人和物业管理招投标服务机构应当对投标文件的内容进行保密,不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查,其余投标文件退还。封存的投标文件满六个月后退还。

第三十八条 招标人无正当理由不与确定的中标候选人签订合同的,招标人应当给予补偿。中标人无正当理由不与招标人签订合同的,一年内不得参加物业管理项目的投标。

 

第五章 招标投标评标专家

 

第三十九条 市住房和城乡建设委员会应建立评标专家名册,负责评标专家的日常管理工作。对评标专家进行有关法律和业务培训,并建立评标专家档案,详细记载其评标的具体情况,对评标能力、廉洁公正情况定期进行考评。物业管理招投标服务机构应当协助做好相关工作。

物业管理招投标服务机构应当及时向社会公布物业管理项目招标信息、制定有关招标文件等示范文本。

第四十条 物业管理评标专家应当具备下列条件:

(一)从事物业管理及相关工作5年以上,并具有中级以上技术职称;

(二)熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识;

(三)熟悉有关招标投标的法律、法规;

(四)能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责;

(五)身体健康、能胜任评标工作。

第四十一条 专家入选评标专家名册,采取个人申请和单位推荐两种方式。

个人申请的应事先征得单位同意,填写申请书;单位推荐的应事先征得被推荐人同意,填写推荐书。

第四十二条 铁岭市住房和城乡建设委员会对申请人或被推荐人进行评审,对符合条件的颁发评标专家证书。

评标专家聘期为三年,期满后,对符合条件的重新进行认定。

第四十三条 有下列情形之一的,取消其评标专家资格:

(一)私下接触投标人的;

(二)收受利害关系人的财物或者其他好处的;

(三)向他人透露投标文件评审过程中相关信息的;

(四)不能客观公正履行职责的;

(五)无正当理由,拒不参加评标活动的。

 

第六章 附 则

 

第四十四条 新建物业的开发建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县(市)区房产行政主管部门责令限期改正;给予警告,并按相关规定予以罚款。

第四十五条 办公楼、商住、别墅等其他类型的物业管理招标投标,参照本办法执行。

第四十六条 本办法铁岭市住房和城乡建设委员会负责解释。

第四十七条 本办法自 201111日起 施行。